LAS COMUNIDADES DE VECINOS BUSCAN FÓRMULAS PARA GENERAR INGRESOS ADICIONALES
• El alquiler de espacio para publicidad puede suponer hasta 30.000€ de ingresos mensuales • Se pueden llegar a obtener 10.000€ anuales alquilando la azotea a compañías de telefonía móvil • La instalación de placas fotovoltaicas supone un ahorro a los vecinos además de generar un excedente susceptible de ser vendido
LDC, empresa líder en administración de fincas y comunidades de propietarios, con 130 establecimientos repartidos por Europa, ha desarrollado un informe sobre posibles fuentes de ingresos adicionales para las comunidades de vecinos. Una alternativa cada vez más empleada para generar un dinero extra en tiempos difíciles.
Aunque es una práctica poco conocida entre los propietarios, está iniciativa que puede generar ingresos importantes para los vecinos, cada vez está siendo más recurrida. A raíz de las dificultades económicas actuales, son muchas las comunidades de vecinos que deciden llevar a cabo actividades extras que repercutan en la obtención de un beneficio.
LDC ha elaborado un informe con la intención de dar a conocer las distintas alternativas más comunes que permiten generar ingresos adicionales. En la central de la empresa líder en administración de fincas proponen varias vías distintas.
El alquiler de fachadas, azoteas y medianeras como soporte publicitario constituye la alternativa más rentable, pudiendo generar hasta 30.000€ de ingresos mensuales en grandes capitales. La colocación de una antena de telefonía móvil en la fachada del edificio puede suponer hasta 10.000€ anuales para los vecinos. Otra fórmula es la instalación de placas fotovoltaicas, que suponen tanto un ahorro a los propietarios, como una fuente de ingresos ya que se puede llegar a producir excedente susceptible de ser vendido. También es posible alquilar los espacios comunes así como la vivienda destinada al portero.
Para llevar a cabo cualquiera de estas medidas, es necesario el cumplimiento de una serie de requisitos previos: el acuerdo de las 3/5 partes de los residentes, permisos de Ayuntamiento y otras instituciones, u obligaciones fiscales y administrativas. Los expertos de LDC, por su experiencia así como su continua adaptación a los cambios que se producen en el sector, son una fuente de asesoramiento esencial en esta materia, contribuyendo a que los propietarios de sus 130 centros actuales puedan obtener el máximo rendimiento de sus comunidades de vecinos. Nota al editor: La actividad principal de LDC es la administración de fincas y comunidades de propietarios y el modelo de negocio está basado en los planes de Servicio Estructurados, Plan Vip, Plan Vip Plus, etc. ofreciendo limpieza, mantenimiento, seguros, etc. a las Comunidades que administra. Desde que comenzó la expansión en nuestro país el crecimiento de LDC ha sido continuo, sólido y exponencial. Para unirse a la red de LDC es necesaria una inversión inicial media de 28.000 euros (incluido el canon de entrada de 18.000 euros), local mínimo de 40 m2, preferiblemente situado en zonas con viviendas en propiedad horizontal y en poblaciones de más de 30.000 habitantes.
Formas de Generar Ingresos en una comunidad de vecinos:
LDC empresa líder en administración de fincas y comunidades de propietarios, con 130 establecimientos repartidos por Europa, ha desarrollado un informe sobre posibles fuentes de ingresos adicionales para las comunidades de vecinos. Una alternativa cada vez más empleada para generar ingresos extra en tiempos difíciles.
ALQUILER DE AZOTEAS, FACHADAS O MEDIANERAS PARA PUBLICIDAD
Cada vez es más común ver en nuestras ciudades enormes fachadas con anuncios. Esos anuncios cada vez más fomentados, ayudan a las comunidades de vecinos y son muy atractivas para los publicistas que buscan impacto entre el viandante, que se fija en el soporte durante una media de 7 segundos. Los mejores emplazamientos no son fáciles de localizar, se buscan fachadas en avenidas principales, esquinas o localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas. Algunos pueden llegar a tener tanta aceptación que se convierten en verdaderas insignias regionales. Una vez seguro de que nuestro edificio cumple las condiciones, comienza el proceso de gestión de la publicidad para obtener los ingresos. • Acuerdo por mayoría cualificada. El acuerdo lo deben tomar las 3/5 partes de los propietarios que sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación. La doble mayoría es un requisito imprescindible que exige la Ley de Propiedad Horizontal, ya que estamos alquilando un elemento común.
• Licencia de Instalación. El Ayuntamiento correspondiente, después de comprobar que el soporte cumple con todas las necesidades y exigencias de seguridad, evacuación y estética, concederá la correspondiente licencia que será revisada anualmente. Así mismo es recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil para garantizar cualquier daño que pueda ocasionar el soporte. • Duración del contrato. Dependiendo si se trata de una lona que cubra la fachada durante una obra, o bien, un anuncio más estable en el tiempo, el plazo variará de lo que dure la obra a la cantidad de años que pacten empresa y comunidad. • Ingresos. Dependiendo del emplazamiento y la situación del edificio y anuncio, las cantidades variarán pudiendo llegar a los 30.000 euros mensuales en las grandes capitales con lonas enormes que cubren cientos de metros cuadrados. El Administrador y/o el Presidente serán los encargados de negociar con la empresa anunciadora. Después de la TV, según los anunciantes, la publicidad exterior es la más impactante, de ahí el interés en buenos emplazamientos. Los soportes más habituales son las lonas publicitarias, las medianeras y los carteles en azoteas.
ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL
Son cada vez más las comunidades que optan por la instalación de antenas de telefonía móvil en sus azoteas. La razón, como ocurre con la contratación de publicidad, es fundamentalmente de tipo económico. La colocación de una antena de telefonía móvil en la azotea de un edificio necesita también una licencia municipal otorgada por el Ayuntamiento, así como pasar también una inspección anual de mantenimiento. Igual que para el arrendamiento para publicidad, la instalación precisará la aprobación por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios. ¿Qué cantidad de dinero puede obtener con ello una comunidad? La cifra es muy variable, aunque con facilidad se pueden llegar a obtener más de 10.000 euros anuales. Una cantidad que puede oscilar al alza o a la baja, en función de factores como el tipo de edificio de que se trate, de si se encuentra en una ciudad grande o pequeña, si está en el centro o en el extrarradio, etc.
Entre las principales objeciones con las que los vecinos interesados en esta opción se pueden encontrar, destacan las siguientes: • Propietarios colindantes con la cubierta. Pueden objetar que el suelo de la azotea no está preparado para soportar la construcción, así como la exposición a las ondas y campos magnéticos que emiten las antenas. • Propietarios por cuyas propiedades transcurre el cableado. Habitualmente, los cables se colocan entre los huecos de los lavaderos y tendido de ropas interiores hasta llegar al cuarto de máquinas. Estos son de considerable grosor y en ocasiones llegan a impedir el uso acostumbrado del espacio. • Propietarios colindantes con el habitáculo donde se encuentran ubicados los aparatos de recepción de señal. La emisión de energía calorífica de estas estaciones es insoportable y perturba, en gran medida, la habitabilidad de esos hogares.
ALQUILER DE LA VIVIENDA DEL PORTERO O LOCALES COMUNITARIOS
No son ni mucho menos tan rentables como otras situaciones, pero también otorgan ingresos extra a la Comunidad. En este caso las tarifas no están tan preestablecidas y la cantidad puede variar en función del acuerdo que se lleve a cabo entre las partes. Las instalaciones comunitarias es frecuente cederlas para actividades deportivas como torneos de tenis, pádel, alquiler de la piscina para clases particulares de natación… Igualmente es necesaria la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que sumen 3/5 partes de los coeficientes.
INSTALACION DE PLACAS FOTOVOLTAICAS
Cada vez es más creciente el interés de las Comunidades en vender a la red, la energía que consiguen en sus azoteas mediante la instalación de placas fotovoltaicas. En este sentido, indicar que en algunos casos los paneles solares no sólo proporcionan energía suficiente como para cubrir únicamente las necesidades de una comunidad de propietarios, sino que también se produce un exceso de energía susceptible de venta, es decir, existe una producción de energía eléctrica que se vende a la empresa gestora (Unión Fenosa, Endesa, etc.).
De esta forma, además de ahorrar en el consumo debido a la propia producción, la comunidad de propietarios obtiene unos ingresos por la venta de esa energía. La producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la comunidad, y por tanto supone el nacimiento de una serie de obligaciones fiscales y administrativas que a continuación se señalan:
OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS: 1.-Trámites ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad Autónoma: hay que solicitar la inscripción en el registro de productores de energía de la provincia, que deberá ir acompañado del alta censal (modelo 036) de Hacienda, en el epígrafe de producción de energía eléctrica 151.4, así como un plano de las instalaciones y las autorizaciones pertinentes. 2.-Trimestralmente se ha de presentar el modelo D560 referidos a Impuestos Especiales, (el impuesto especial sobre producción de energía), que normalmente será un modelo cuota 0 dado que las entregas de energía se producen por el productor a la red en régimen suspensivo. 3.-También es obligatorio, como actividad económica que es, y dado que el producto no es almacenable (artículo 129 del Reglamento de Impuestos Especiales), la llevanza de una contabilidad.
OBLIGACIONES FISCALES: 1.- Al convertirse la comunidad de propietarios en empresaria a efectos de Hacienda, surgen una serie de obligaciones como: • Declaración trimestral de IVA, modelo 300. • Declaración trimestral de renta, modelo 130, ya que en esta actividad económica no existe la obligación de retención, por lo que surge la obligación de pago fraccionado de renta (o, en su caso, sociedades). • Declaraciones anuales correspondientes (modelos 390 y 100) y en su caso las informativas pertinentes (347). 2.- La comunidad de propietarios es un ente sin personalidad jurídica de los contemplados en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, por tanto en régimen de atribución de rentas en IRPF (artículo 8.3 LIRPF). Esto significa que, la comunidad de propietarios puede presentar declaraciones tributarias referentes a IVA como tal comunidad, pero no puede hacerlo en relación al IRPF, dado que éste es un tributo personal e individual, y, como hemos visto, la comunidad no tiene personalidad jurídica propia. Por tanto, en cuanto a IVA la comunidad podrá presentar un modelo 300 trimestral pero en cuanto a IRPF los propietarios tendrán que presentar, cada uno de ellos, un modelo declarando la cantidad que le corresponda según el sistema de distribución de ingresos y gastos que esté estipulado en la comunidad de propietarios. Hay que tener en cuenta que sí los propietarios son personas físicas habrán de presentar trimestralmente un modelo 130, mientras que sí son personas jurídicas tendrán que presentar los pagos fraccionados del impuesto sobre sociedades como habitualmente.
3.- Los ingresos obtenidos por la comunidad han de ser distribuidos entre todos los comuneros de forma trimestral, como hemos visto, para la confección periódica del modelo 130. Anualmente los propietarios habrán de declarar los ingresos (y, en su caso, los gastos consignados trimestralmente) en sus declaraciones de renta en el apartado de "Rendimientos de actividades económicas". Las personas jurídicas harán lo propio incluyendo los ingresos (y los gastos, en su caso) en su contabilidad y por tanto en sus declaraciones del Impuesto sobre Sociedades.
4.- Normalmente las comunidades de propietarios no tendrán muchos gastos directamente relacionados con esta actividad, pero sí podemos relacionar la amortización del equipo generador de energía, según las tablas publicadas por Hacienda (10% anual). Por otro lado los propietarios, todos, tanto personas físicas como jurídicas, tendrán derecho a la deducción del 10% de la inversión realizada en estos activos nuevos (equipo solar de producción eléctrica), según establece el artículo 39.3 de la Ley reguladora del Impuesto sobre Sociedades. Esta ley establece el requisito de que esta deducción sólo es aplicable si la inversión se ha realizado sin subvenciones.
5.- En el caso de que el equipo productor de energía (paneles solares) sea adquirido por la comunidad de propietarios su precio podrá ser amortizado (y por tanto deducido de los ingresos) según las tablas de amortización aprobadas por Hacienda, En otro caso, esto es, si el equipo es subvencionado o forma parte de un premio otorgado. por una institución pública, éste habrá de ser declarado en Renta (o Sociedades) como ganancia patrimonial por cada uno de los propietarios según la cuota que les corresponda, y tributando por ello.
Está claro que todas estas obligaciones tributarias implican un coste más o menos alto de gestión para las comunidades de propietarios y por ende, para los propietarios mismos. Por tanto habrá que calibrar, estudiando los posibles ingresos por la producción de energía (que se sujetarán a los precios oficialmente establecidos, que actualmente no son muy altos a estos efectos) si en realidad el premio lo es o en realidad es una carga difícilmente soportable para la comunidad. Hay que recordar que, sólo trimestralmente, hay que presentar una declaración de IVA, modelo 300 y tantos modelos 130 como propietarios personas físicas constituyan la comunidad, lo que, en ocasiones constituye una labor administrativa muy grande.